Comune di Viterbo, Ater SpA - Ripristino impermeabilizzazione lastrici edifici residenziali pubblici

La gestione del patrimonio immobiliare residenziale pubblico impone vincoli tecnici ed economici che differenziano profondamente questi interventi da quelli nel settore privato. Gli edifici di edilizia residenziale pubblica gestiti da Ater SpA nel Comune di Viterbo rappresentano un caso emblematico: strutture costruite diversi decenni fa, con coperture piane e terrazzi calpestabili che nel tempo hanno subito un progressivo degrado delle impermeabilizzazioni originarie. Le infiltrazioni d'acqua attraverso i lastrici compromettevano la vivibilità degli appartamenti sottostanti, con danni agli intonaci, formazione di muffe e rischi per la salubrità degli ambienti abitati da nuclei familiari spesso in condizioni di fragilità economica.

Da.MA Coating è stata incaricata di eseguire il ripristino completo del manto impermeabilizzante su lastrici piani e terrazzi calpestabili con fondo in laterizio e conglomerato cementizio, adottando un sistema in poliurea a spruzzo capace di garantire durabilità e prestazioni superiori ai trattamenti convenzionali precedentemente applicati.

Le criticità dell'edilizia residenziale pubblica

Intervenire su edifici residenziali pubblici comporta una serie di vincoli che condizionano la scelta delle tecnologie e delle modalità operative. In primo luogo, i budget a disposizione delle amministrazioni pubbliche e degli enti gestori come Ater SpA sono rigidamente definiti e sottoposti a procedure di approvazione che richiedono una giustificazione tecnica ed economica dettagliata per ogni intervento. In secondo luogo, la durabilità del trattamento è un requisito imprescindibile: le amministrazioni pubbliche non possono permettersi di programmare interventi manutentivi ravvicinati sugli stessi edifici, sia per ragioni economiche sia per i disagi arrecati ai residenti.

I lastrici degli edifici di Viterbo presentavano criticità tipiche delle coperture piane dell'edilizia pubblica italiana degli anni Sessanta e Settanta. I supporti in laterizio e conglomerato cementizio, esposti per decenni agli agenti atmosferici e ai cicli termici stagionali, mostravano fessurazioni diffuse, distacchi degli strati superficiali e perdita di coesione del sottofondo. Le precedenti impermeabilizzazioni, realizzate con guaine bituminose prefabbricate, avevano raggiunto il termine della loro vita utile: le sovrapposizioni tra i teli si erano aperte, i raccordi con i risvolti verticali risultavano scollati e i punti di attraversamento di comignoli e caditoie erano diventati vie d'acqua preferenziali.

Preparazione dei supporti e trattamento delle discontinuità

La fase preparatoria ha rivestito un ruolo determinante per la riuscita dell'intervento. I tecnici Da.MA hanno proceduto alla rimozione delle parti ammalorate delle precedenti impermeabilizzazioni, alla pulizia approfondita dei supporti in laterizio e conglomerato cementizio e al trattamento delle fessurazioni presenti nel sottofondo. La preparazione del supporto è la fase che determina l'adesione e la durabilità dell'intero sistema impermeabilizzante: un supporto non adeguatamente preparato compromette le prestazioni anche del migliore rivestimento protettivo.

Particolare attenzione è stata dedicata ai raccordi del perimetro verticale, ovvero i punti di giunzione tra la superficie orizzontale del lastrico e i risvolti su muretti perimetrali, parapetti e cordoli. In questi punti, le sollecitazioni meccaniche dovute ai movimenti differenziali tra elementi orizzontali e verticali concentrano le tensioni sulla membrana impermeabilizzante, rendendoli statisticamente i punti più vulnerabili di qualsiasi copertura piana.

Il trattamento ha interessato anche tutti gli attraversamenti presenti sui lastrici: comignoli, sfiati, caditoie per il drenaggio delle acque meteoriche e ogni altro elemento che interrompe la continuità della superficie. Ciascun attraversamento è stato trattato con un raccordo dedicato, modellato dalla poliurea a spruzzo direttamente sull'elemento, eliminando la necessità di pezzi speciali prefabbricati e le relative giunzioni.

Applicazione della membrana in poliurea a spruzzo

Sull'intera superficie preparata è stata applicata la membrana impermeabilizzante in poliurea pura a spruzzo ad alta pressione. La poliurea, polimerizzando in pochi secondi a contatto con il supporto, ha generato una membrana monolitica e continua che avvolge l'intera copertura senza soluzione di continuità. L'assenza totale di giunti, sovrapposizioni e fissaggi meccanici elimina i punti deboli che nei sistemi tradizionali costituiscono le principali vie di ingresso per l'acqua.

La membrana risultante possiede caratteristiche di elasticità che le consentono di seguire i movimenti strutturali del supporto in calcestruzzo e laterizio sottoposto alle escursioni termiche stagionali senza fessurarsi. Questa proprietà è particolarmente rilevante nel contesto climatico di Viterbo, dove le temperature estive elevate e le gelate invernali determinano escursioni termiche significative sulle coperture esposte.

Lo spessore della membrana è stato calibrato in funzione delle sollecitazioni previste: i lastrici calpestabili hanno ricevuto uno spessore maggiorato rispetto alle zone non accessibili, per resistere al transito pedonale e alle operazioni di manutenzione ordinaria degli impianti presenti in copertura. La resistenza meccanica della poliurea consente la pedonabilità della copertura senza la necessità di ulteriori strati di protezione o pavimentazioni sovrapposte.

Vantaggi per la gestione del patrimonio pubblico

L'intervento ha restituito agli edifici residenziali pubblici di Viterbo coperture perfettamente impermeabilizzate, con un sistema progettato per una durabilità che si misura in decenni anziché in anni. Per Ater SpA e per il Comune di Viterbo, questo si traduce in una riduzione concreta dei costi manutentivi a lungo termine e nella possibilità di riallocare le risorse economiche verso altri interventi necessari nel patrimonio edilizio pubblico.

La scelta della poliurea a spruzzo per l'edilizia residenziale pubblica risponde a una logica di ottimizzazione del ciclo di vita dell'investimento: il costo iniziale, superiore a quello di una guaina bituminosa tradizionale, viene ampiamente compensato dalla riduzione degli interventi manutentivi, dall'eliminazione delle infiltrazioni e dal miglioramento delle condizioni abitative per i residenti. Per le amministrazioni pubbliche, il rapporto tra costo dell'intervento e durata della protezione è il parametro decisionale fondamentale, e il sistema in poliurea offre su questo fronte un vantaggio misurabile rispetto alle tecnologie convenzionali.

L'esperienza degli edifici Ater di Viterbo conferma l'idoneità della tecnologia poliurea anche per interventi su larga scala nel patrimonio edilizio pubblico, un ambito dove la richiesta di soluzioni durevoli e a bassa manutenzione è in costante crescita su tutto il territorio nazionale.